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房地产信托淘金术:选地段挑开发商看风控设计

2020-02-21 03:09:35来源:励志吧0次阅读

中国基金报 安辉

近日,浙江房企兴润置业负债35亿,资金链断裂,让一些投资者的神经受到了不小的刺激。虽然暂未有信托公司涉及该项目的消息,但信托和地产不断传来的坏消息,还是让他们担忧刚性兑付能否持续。

来自香港的李小姐近期看上了一款项目位于北京鸟巢附近的房地产信托产品,预期年化收益率最高可达10.5%。不过,现在她犹豫了。西部某省的一名信托客户经理同样感受到了压力。她所在信托公司正在销售一款房地产信托,预期年化收益9.5%~10.5%,收益率不低,但是,产品却没那么好卖了。前来咨询的客户,首先打听的不是收益,而是项目失败了怎么办。

其实,投资者的担忧不无道理,今年信托行业将迎来兑付高峰,年度需兑付总额约1万亿元,其中地产信托规模占比最高。而据中国基金报统计,2012年以来公开报道曝光的信托兑付风险事件共有28起,其中有15起涉及房地产信托相关产品。一家信托公司董事会办公室负责人也说:“现在风险控制已经被提到了一个非常高的高度。”

那么,面对持续升高的房地产信托风险,投资者该如何对待?又该如何挑选相关信托产品?一家规模排名居于前列的信托公司投资总监赵先生表示,虽然有风险,但并没有到系统性风险的程度,没有必要因噎废食。投资者可以沙里淘金,从城市、开发商、信托产品设计等几个方面进行筛选,优选房地产信托产品来投资。

选项目

地段地段还是地段

接触的多家信托公司管理、业务、研究方面的人员普遍认为,选择房地产信托产品其实就像投资房地产一样,首先要考虑城市因素,优先选择位于一线城市的项目,其次为二线城市,三四线城市的项目不是不可以投,但是风险相对会大一些。

按照国内一家研究机构2013年底发布的城市划分标准,15款出现风险事件的房地产信托项目中,有8个位于二线、新一线城市,占比达53%;4个位于三线城市,占比27%;3个位于一线城市。

一家位于东南沿海城市信托公司的王先生认为,单纯看统计数据并没有反映问题本质。房地产信托风险事件集中发生在二线、新一线城市,一方面是因为,一二线城市是信托公司开发房地产信托产品的首选地,这些城市有项目中枪符合概率;另一方面,三四线城市往往不是信托公司主战场,很多三四线城市开发商的资金来源是非信托渠道,包括民间借贷、高利贷等。

他表示,房地产的风险在于能不能及时形成销售回款,也就是房子能不能如期卖掉,这与大势、市场环境有很大关系;三四线城市销售不能够得到很好的保障,一二线城市刚性需求比较强,回款的保证就强一些。

前述信托公司投资总监的日常业务就是洽谈房地产信托项目,他认为,虽然从表面数据看,二线、新一线城市成了房地产信托风险高发地,其实质原因是当地的基数大,并不表明出事概率大。投资者在选择房地产信托项目时,还是要优先考虑一线城市,其次是二线城市,最好不要选择三、四线城市。

统计数据显示,一线城市房价仍在上升之中。今年以来,热门城市土地市场热度持续高涨。2014年前两月,上海闸北区、深圳前海都诞生了新“地王”。北上广深四个一线城市的土地成交额达1443.3亿元,同比上涨84%;一线城市住宅楼面价已达到1.2万元,较2013年同期上涨了56%,是2012年的3.2倍,创下历史新高。地产大佬在2014年开年时就预测,今年房价仍然会上涨,只是增幅会下降。独立经济学家3月初在深圳表示,房地产投资要关注“中心”—中心城市,城市中心,中心城市的城市中心,并且,他认为未来中心城市房价会持续上涨,非中心的城市房价存在下跌趋势。

拼实力

开发商综合实力要强

多位信托公司人员认为,投资房地产信托时,交易对手(开发商)是仅次于城市的考虑因素,应优先选择综合实力强的开发商。

前述信托投资总监赵先生认为,要关注开发商的资质和实力,尽量选择大型房地产公司。一方面,大地产商往往融资能力很强,获得土地、资金的成本都会相对较低,而且由于规划、营销能力较强,产品声誉、价格都会相对较高,这样利润空间有保障,即使单个项目失败,也有集团公司在背后买单支援;另一方面,小地产开发商往往拿地靠关系,难以融到开发资金,不仅融资成本高,很可能还存在很多隐性成本,一旦项目开发受挫,就面临倒闭关门。

从公司资质和实力看,公开资料显示,在相关信托产品出现兑付问题时,所涉及的地产公司多为实力较弱、资质较低的中小地产商。具体到问题信托产品,2013年1月曝光的舒斯贝尔特定资产收益权投资信托中,舒斯贝尔公司宣传中称是舒斯贝尔集团全资子公司,但其真实情况却是在山东日照发家,注册资金1亿元的小地产商。

2013年4月曝光的温州泰宇花苑项目开发贷款信托中,泰宇房地产开发有限公司于1999年6月成立,注册资金为1亿元。2013年7月曝光的荣腾商业地产投资基金信托中,荣腾置业公司于2003年成立,注册资本仅1200万,开发资质为“暂定”,公司股东为4个自然人,在房地产行业是一家不知名的小型公司。

2013年11月曝光的山东火炬置业有限公司贷款信托中,火炬置业2007年9月成立,注册资本2000万元,控股公司为山东火炬房地产开发集团,同样是一家小地产商。

近年来,频频发文规范房地产信托的发展。就开发商资质上,银监会规定申请信托公司贷款的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。按照原建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》,二级资质的要求为注册资本不低于2000万元,从事房地产开发经营3年以上等相关条件。

信托从业人员王先生介绍说,银监会的规定只是针对贷款类信托产品,如果做其他类型的信托产品,并不需要二级资质。对于开发商来说,达到二级资质并不是很困难的事情,很多开发商都有这个资质,如果连二级资质都达不到,对应信托产品的风险相对会大一些。

从过往案例看,2013年3月曝光的洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中,融资方洋城锦都置业成立于2005年4月11日,由浙江洋城投资有限公司出资5000万元组建,位于浙江省舟山市嵊泗县,拥有房地产开发三级资质。

平安信托研究报告指出,就房地产信托来讲,风险化解手段很多,在信托公司控制了足值抵押物的情况下,风险化解的主要手段就是注入新的流动性。信托行业兰女士表示,正是基于此原因,投资者在选择房地产信托产品时,需要优先考虑大型地产商和有强力股东背景的信托公司,一方面在当前房地产行业形势下,项目失败的概率小,另一方面,即使单一项目发生风险,也可以及时补充流动性。

看保障

考察增信风控设计

一家信托公司研究部彦女士近日接受采访时表示,信托投资者在选择房地产信托产品时,需要考察项目风控、增信情况。从项目质押和担保上讲,土地使用权抵押、优质的公司股权或者其他资产的抵押,比单纯的第三方担保有优势。虽然质押物不是万能神水,但是从风险保障角度讲,有多重质押和担保的项目,风险相对要比仅有担保人担保的项目要小。

从质押率上看,被曝光的房地产信托产品中,多数表面都很好,貌似可以承担兑付风险。但是,从曝光的信托产品之外的历史事件看,抵押率并非万能神水,也有王子变青蛙的风险。2012年12月发生的首例信托抵押资产处置案件中,青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划抵押物青岛凯悦中心商业评估价值达到9.56亿元,抵押率不高于40%,但是,强制拍卖的青岛凯悦中心1~5层商业房产总评估价为5.85亿元,大幅缩水。后来,在经过第二、第三次拍卖公告评估确定,又降为3.74亿元。

彦女士认为,抵押物估值存在一定主观性,投资者需要考察项目周边物业价格进行对比,规避抵押物估值虚高的项目。

对于开发商企业实际控制人提供连带担保的做法,信托公司总监赵先生直接表示不可取。他表示,遇到这样的项目需要仔细考察人是否真有实力承担连带。因为,对于中小开发商来讲,实际控制人往往只有一两个企业,甚至一两个地产项目在运作,一旦项目陷入危机,担保人也无法拿出资产来履行条款,导致条款如同虚设。他认为,在开发商实力相当、项目规划相似的情况下,可以优先选择风控、增信措施更为严格的信托项目。

不少信托公司面对中小地产商,也是采用了多重担保以尽量降低风险。例如,洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中,信托公司就采取了“土地及在建工程抵押+现房抵押+股权质押+担保”的四层增信方式。虽然项目遭遇危机,但是信托公司事先控股了项目公司,为及时处置地产、土地等相关资产,尽快回笼资金进行兑付创造了有利条件。

避风险

远离有劣迹开发商

公开资料显示,多家房地产公司在信托产品暴露兑付危机前就已经存在各类债务纠纷问题,或者资金运作上存在问题。投资过多款信托产品的王小姐表示,她投资过的一款产品涉及民间高利贷的企业,虽然最终得到了兑付,但她再选择信托产品时一定会考察项目情况,远离有经营“劣迹”的风险企业。

平安信托研究报告显示,大多数房地产信托面临的不是价值风险,而是流动性风险。从涉事的15款信托产品看,大部分项目都是资金循环上出了问题。有的因为资金不足,项目进展不达预期,有的销售情况不佳,导致缺钱兑付。

首先,民间借贷已经成为中小地产开发商的一个重要资金来源,也成为高危信号标志。15款产品中至少有4款产品涉及民间借贷,占比达36%。有信托业人士表示,房地产是资金推动型行业,开发商如果无法从银行、信托、房地产基金等正常渠道得到足够资金支持,目光就会投向高利息的民间借贷;而民间借贷往往利息高、期限短,成为逼死开发商的导火索。

具体个案上,2012年8月暴露出问题的浙江金磊房地产股权投资信托中,涉事企业实质控制人私挪信托资金偿还高利贷,项目不得不提前终止。2013年1月暴露出问题的舒斯贝尔特定资产收益权投资信托中,舒斯贝尔在之前就有民间借贷纠纷、工程烂尾等问题。2013年4月曝光的温州泰宇花苑项目开发贷款信托中,房地产销售困难,开发商涉及民间借贷和民间联合担保问题,企业负责人陈岳西跑路,法院接到多起关于陈岳西的借款诉讼。2012年底被曝光的上海录润置业股权投资信托中,两位自然人就民间借贷纠纷将企业负责人邹蕴玉告上法庭。

信托公司投资总监赵先生表示,大型地产商可以把项目毛利率做到20%左右,信托资金成本控制在10%左右,但是,民间借贷的资金成本的年利往往超过了20%,中小开发商的项目毛利根本无法和大型地产商比,自然无法覆盖民间借贷的成本,纵然项目顺利、销售完成,很可能也是为他人作嫁衣裳,而一旦出现拆迁、施工、销售等逾期,项目失败是高概率事件。

其次,部分涉事开发商在出现兑付风险之前就已有劣迹,资金链紧张。2012年4月,房地产信托项目出现首例违约。长白山11号南京联强集合资金信托计划中,南京联强大厦曾在土建阶段就因缺乏资金项目停滞,后通过信托融资盘活,在2011年取得销售许可证。但后来又因项目租售不力,未能按照预期销售,同时项目方再无可抵押资产加剧资金链紧张,导致信托公司违约,信托产品延期8天后才得到兑付。2013年3月曝光的洋城锦都置业特定资产收益权投资信托中,洋城锦都在信托公司资金介入之前,便因资金周转困难陷入多起纠纷。2008年时,锦都置业一再交房违约,一批商铺购买者要求退房,并签订了退房协议,但是直到2011年,这些商户还没有收到退房款。在政府部门介入后,锦都置业提交说明承认身陷资金窘境,一时无法拿出钱来。

另外,涉事企业当家人的经营风格、生活作风也成为项目失败的重要原因。一线城市问题信托中,上海录润置业负责人邹蕴玉在2012年末就传闻被赌场追债。2013年11月曝光的山东火炬置业有限公司贷款信托中,开发商实际控制人陈岭在当地人士看来求大求快、经营上极具赌性,火炬集团很多项目的资金并非封闭式运作,导致企业资金紧张。

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